Vroegsignalering: wat betekent dit voor u als verhuurder?

De korte versie

Heeft een huurder van uw woning een betalingsachterstand? Dan bent u als verhuurder wettelijk verplicht dit te melden bij de gemeente. Dit heet vroegsignalering. Het doel is dat de gemeente tijdig hulp kan aanbieden aan huurders met schulden — vóórdat de situatie escaleert tot een ontruimingsprocedure.

U hoeft dit niet zelf uit te zoeken of in te regelen. Van den Bosch handelt dit als uw signaalpartner volledig voor u af — van het doorlopen van de juiste stappen tot het doen van de melding bij de gemeente.

Waarom is het verplicht?

Sinds 1 januari 2021 is de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) aangescherpt. Verhuurders van woonruimte zijn sindsdien wettelijk verplicht een huurachterstand te melden bij de gemeente van de huurder, zodra aan een aantal voorwaarden is voldaan.

De gedachte achter de wet: mensen met schulden wachten te lang met zelf om hulp vragen. Door verhuurders en andere vaste-lastenverstrekkers te verplichten een signaal te sturen, kan de gemeente eerder in actie komen. Zo worden grotere schulden en huisuitzettingen vóórkomen.

De verplichting geldt voor verhuurders van woonruimte — zowel particuliere verhuurders met één of enkele woningen als grotere vastgoedbeheerders.

Wanneer moet er een melding worden gedaan?

Er gelden een paar vereisten voordat een melding rechtmatig verstuurd mag worden. U moet eerst een aantal stappen hebben gezet — dit wordt sociaal incasso genoemd:

1. U heeft persoonlijk contact gehad met de huurder over de achterstand.
2. U heeft de huurder gewezen op schuldhulpverlening via de gemeente.
3. U heeft minimaal één schriftelijke herinnering gestuurd.
4. In die herinnering heeft u aangeboden de gegevens van de huurder door te sturen naar de gemeente, en de huurder heeft daar niet op afgewezen.

Is de achterstand daarna nog steeds minimaal 30 dagen oud? Dan mag — en moet — het signaal worden verstuurd.

Wat doet Van den Bosch voor u?

Als u uw dossier bij ons onderbrengt, nemen wij het volgende uit handen:

• Sociaal incassotraject — herinneringen, persoonlijk contact, wijzen op schuldhulpverlening, alles schriftelijk vastgelegd.
• Beoordeling — wij controleren of aan alle wettelijke vereisten is voldaan voordat een melding wordt gedaan.
• Melding bij gemeente — wij sturen het vroegsignaal via het officiële digitale meldpunt (xxllnc / RIS) naar de juiste gemeente, met de benodigde gegevens.
• Opvolging — wij houden bij of de gemeente terugkoppelt dat de huurder hulp heeft geaccepteerd. In dat geval schorten wij het incassotraject tijdelijk op.
• Incasso parallel — totdat er terugkoppeling is van hulpacceptatie, loopt het incassotraject gewoon door. Er gaat dus geen tijd verloren.
• Documentatie — alles wat gedaan is, leggen wij vast. U kunt altijd inzien wat er wanneer is gedaan.

Hoe ziet het proces eruit?

1. Huurachterstand ontstaat
   Huurder betaalt niet. U (of wij, als u ons heeft ingeschakeld) ondernemen actie: herinnering, contact, voorstel betalingsregeling.
2. Sociaal incassotraject (~3–4 weken)
   Wij doorlopen de wettelijk vereiste stappen: schriftelijke herinnering met aankondiging van melding aan gemeente, persoonlijk contact, wijzen op hulpverlening.
3. Signaal naar gemeente
   Is de achterstand na de herinneringen nog steeds aanwezig (minimaal 30 dagen)? Dan doen wij de melding. De gemeente ontvangt de contactgegevens van de huurder en het bedrag van de achterstand.
4. Gemeente neemt contact op met huurder (4 weken)
   De gemeente heeft 4 weken om een hulpaanbod te doen aan de huurder. Ons incassotraject loopt in die periode gewoon door.
5. Huurder accepteert hulp → tijdelijke opschorting
   Accepteert de huurder het hulpaanbod van de gemeente? Dan koppelt de gemeente dit terug aan ons. Wij schorten het incassotraject dan 30 dagen op, zodat de gemeente en huurder kunnen werken aan een oplossing.
6. Huurder accepteert geen hulp → incasso gaat door
   Krijgen wij geen terugkoppeling? Dan gaat het incassotraject ononderbroken verder. Er is geen wachtverplichting.

Wat heeft u zelf nodig om aan te leveren?

Om een dossier te starten heeft u minimaal het volgende nodig:

• Naam en adres van de huurder (inclusief postcode en huisnummer)
• Overzicht van de huurachterstand (bedrag en periode)
• Telefoonnummer en/of e-mailadres van de huurder (indien beschikbaar)
• Kopie van de huurovereenkomst
• Bewijs van eerder verzonden herinneringen (indien u al stappen heeft gezet)

Heeft u al een huurachterstand-dossier, maar heeft u nog geen stappen gezet? Dat is geen probleem — wij beginnen dan bij het begin en leggen alles opnieuw en correct vast.

Wat als ik niets doe?

De wet kent geen directe boete voor verhuurders die de melding achterwege laten. Toch is het risico reëel: rechters kunnen de Wgs-naleving betrekken bij de beoordeling van een ontruimingsvordering. Als een verhuurder niet kan aantonen dat hij aan de meldplicht heeft voldaan, kan de rechter de gevraagde ontbinding van de huurovereenkomst afwijzen. Dat kost u niet alleen tijd, maar ook de zaak.

Goed documenteren is daarmee niet alleen een plicht, maar ook uw bescherming.

Ik verhuur maar één of twee woningen — geldt dit ook voor mij?

Ja. De wet maakt geen onderscheid tussen grote verhuurders en particulieren met één woning. Ook als u één appartement verhuurt, geldt de meldplicht als er een betalingsachterstand ontstaat. Juist voor particuliere verhuurders is het verstandig dit uit te besteden: de administratie, de contacten met gemeenten en het digitale meldpunt zijn tijdrovend als u dit niet dagelijks doet.

Lees meer op de pagina Particulier verhuren en vroegsignalering.

Wilt u dit uit handen geven?

Bel ons voor een kort gesprek: 030 – 87 88 524. Of stuur een mail naar info@adviesenincasso.nl. Wij kijken dan mee wat de situatie is en wat er gedaan moet worden.

U kunt ook meteen een dossier aanmelden via het digitale aanmeldformulier.

Meer informatie

• Begeleiding bij huurachterstanden — het bredere traject
• Particulier verhuren en WGS
• De WGS uitgelegd
• NVVK en het Ondertekenportaal — technische achtergrond
• Huurrecht — alle onderwerpen